Herr Rudolf, Sie sind seit 1993 als Bauträger tätig und haben sich seit 2003 auf Wohn- und Pflegeimmobilien für Senioren spezialisiert. Was zeichnet für Sie eine gute Seniorenimmobilie aus?
Rainer Rudolf: Grundsätzlich muss man wie bei allen Immobilien auf die Lage achten. In der Vergangenheit wurden viele Pflegeeinrichtungen auf die grüne Wiese gesetzt, weit abseits und schön ruhig gelegen. Davon muss man sich verabschieden. Eine moderne Einrichtung muss zentral gelegen und gut erreichbar sein: am Ortseingang, beim Einkaufszentrum, in der Nähe der Schule – überall dort, wo die Angehörigen sowieso vorbeikommen, wo Leben ist und wo die Bewohner nicht das Gefühl haben abgeschoben zu werden. Selbst eine befahrene Straße muss per se kein Nachteil sein.
Seit knapp 20 Jahren baut und verkauft Rainer Rudolf Pflegeeinrichtungen und -appartments für Senioren. Der Geschäftsführer der Aktiv Wohnbau GmbH in Neckarsulm ist überzeugt: Statt ruhig im Grünen sollten moderne Seniorenimmobilien lieber zentral gelegen und gut erreichbar sein. Eine Wohnform der Zukunft ist für ihn die Senioren-WG.
Gute Lage, gute Gebäudeinfrastruktur mit kurzen inneren Wegen und niedrige Gebäude-Betriebskosten sind der Schlüssel.
Was ist zusätzlich zur zentralen Lage noch wichtig?
Wir legen bei unseren Immobilien extremen Wert auf die Ausstattung. So haben wir in jeder Pflegeeinrichtung einen Restaurantbereich, den man auch für Veranstaltungen nutzen kann. Als Diplom-Physiker ist mir außerdem die technische und energetische Ausstattung unserer Einrichtungen besonders wichtig. Wir setzen seit 2020 flächendeckend WLAN ein. Der neueste Baustein ab diesem Jahr ist ein Hotel-TV-System. Das Foyer, die Aufenthaltsbereiche, das Restaurant und alle Zimmer sind mit Bildschirmen ausgestattet, wie man es aus dem Hotel kennt. Der Pflegeheimbetreiber kann in dieses System Informationen einspielen, wie zum Beispiel den Speiseplan oder auch die Live-Übertragung des Gottesdienstes aus der benachbarten Kirche. Schon 2010 haben wir außerdem flächendeckend LED-Beleuchtung im Pflegeheim und Photovoltaikanlagen auf dem Dach eingeführt. Den KfW-Effizienzhaus-Standard 40+ haben wir als einer von wenigen Bauträgern in Deutschland schon vor Jahren umgesetzt. Dies geht nur mit entsprechenden Wohnraumlüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Dadurch gewährleisten wir hervorragende Luftqualität im Pflegeheim ohne die hohen Verbräuche des Fensterlüftens. Unseren hohen energetischen Standard und die moderne hochwertige Ausstattung sehe ich als werterhaltende Maßnahme für unsere Immobilien. Zusätzlich haben wir in der aktuellen Pandemielage jetzt in allen unseren Einrichtungen mobile Lüftungsgeräte mit Hepa-Filtern installiert, um Aerosole in der Luft in den Aufenthaltsbereichen herauszufiltern.
Mit Vitalis Care haben Sie 2015 auch eine eigene Betreibergesellschaft für Pflegeeinrichtungen gegründet. Was waren Ihre Beweggründe?
Ein Beweggrund dafür war die Entwicklung in der Pflegelandschaft: Seit der Jahrtausendwende wird der Pflegebereich zunehmend privatisiert. Das ist zum einen gut, da Wettbewerb geschaffen wird und wir nutzen das ja auch mit der Vitalis Care GmbH. Zum anderen sehe ich aber in der Privatisierung und Kommerzialisierung eine Gefahr: Die Pflege wird plötzlich zum Instrument der Kapitalanlage. Es gibt hier mittlerweile viele internationale große Konzerne, welche mit viel Geld kleinere Betreiber übernehmen. Dies geht oft damit einher, dass die Konzerne ihren Fokus mehr auf eine rein betriebswirtschaftliche Optimierung und Gewinnmaximierung richten und dadurch den sozialen Schwerpunkt und die Fürsorge für Bewohner und Mitarbeiter verlieren. Mit unserer Betreibergesellschaft Vitalis Care wollen wir das Vakuum füllen, das entstanden ist zwischen den Einzelkämpfern mit familiär geführten Pflegeeinrichtungen, von denen es immer weniger gibt, und den großen Konzernen, wo alles automatisiert nach den Zwängen des Kapitalismus abläuft. Natürlich muss auch die Vitalis Care am Ende des Tages Geld verdienen, um im Wettbewerb bestehen zu können, aber das sollte nicht zu Lasten von Bewohnern und Personal gehen. Mein Ansatz ist es, die betriebswirtschaftlichen Einsparungen über energiesparende, funktionelle und hochwertige Immobilien darzustellen. Gute Lage, gute Gebäudeinfrastruktur mit kurzen inneren Wegen und niedrige Gebäude-Betriebskosten sind der Schlüssel. Das so eingesparte Kapital kann ich sinnvoll für unsere Bewohner und unsere Pflegekräfte einsetzen.
Von der Corona-Pandemie waren und sind Bewohner von Pflegeheimen in besonderem Maße betroffen. Wie erleben Sie ganz persönlich die aktuelle Situation?
Meine Wahrnehmung war vor einem Jahr, als die Pandemie uns erreicht hat, deutlich schrecklicher, als sich die Situation momentan darstellt. Man hat einfach eine gewisse Gewöhnungsphase hinter sich – ob das gut ist, sei dahingestellt. Im letzten Frühjahr konnten wir mit der Thematik ganz schlecht umgehen. Pflegeeinrichtungen wurden komplett geschlossen, die zuständigen Behörden waren überfordert, es gab keine Handlungsempfehlungen und so mussten wir in unseren Einrichtungen das Beste draus machen. Teilweise haben wir Besuchsräume mit Abtrennungen eingerichtet oder Besuche im Freien möglich gemacht. Den Einsatz von Sozialen Medien wie Skype haben wir stark forciert. Aber es ist für die Bewohner nach wie vor ein sehr schreckliches Erlebnis. Das kann man nur durch Motivation der Mitarbeiter und durch sehr gute Heimleitungen ein bisschen kompensieren.
Eine Wohnform der Zukunft wird die Senioren-Wohngemeinschaft sein.
Was gibt Ihnen Zuversicht beim Blick auf morgen?
Zum Glück bin ich ein sehr optimistischer Mensch und das möchte ich mir auch nicht nehmen lassen. Auch durch solche Rückschläge muss man versuchen, Kraft zu schöpfen und neue Ansätze finden. Jede Zeit schafft neue Herausforderungen, deshalb müssen wir innovativ und optimistisch in die Zukunft schreiten und entsprechende Lösungen entwickeln. Es ist Teil unseres Erfolgs der letzten Jahre, dass wir immer schon neue Konzepte entwickelt haben, die den Mitbewerbern ein oder zwei Schritte voraus waren.
Wie werden ältere Menschen in Zukunft leben: Werden sich neue Wohnformen entwickeln?
Eine Wohnform der Zukunft wird die Senioren-Wohngemeinschaft sein. An den Standorten, an denen wir schon die vollstationäre Pflege und das barrierefreie Wohnen anbieten, wollen wir auch Senioren-WGs installieren und dort mit unserer Vitalis mobil care die ambulante Pflege und frisches Essen auf Rädern direkt aus unseren Küchen anbieten. Wenn man das Modell Senioren WG weiter entwickelt, findet man künftig sicher genügend Bewohner, die vielleicht in ihrer Jugend schon in einer WG gelebt haben und im Alter nun nicht allein und einsam wohnen möchten, aber so lange wie möglich natürlich auch nicht in eine vollstationäre Pflegeeinrichtung gehen wollen. Die Leistungen, die sie brauchen, können sie in einer Senioren-WG von uns selbstbestimmt abrufen.
Und wie stellen Sie sich Ihren eigenen Altersruhesitz vor?
Für die Zeit, in der ich noch fit bin, habe ich mir einen kleinen Altersruhesitz in Garmisch-Partenkirchen installiert. Ich bin begeisterter Skiläufer und Mountainbiker – da bietet sich diese Region an. Für den nächsten Schritt, den Bedarfsfall der Pflege, habe ich noch nicht vorgesorgt. Ich glaube, das macht niemand so gern. Aber ich wäre tatsächlich ein Fall für die Senioren-WG. Ich kenne das WG-Leben vom Studium und es hat mir gut gefallen: Man hat Anschluss, ein soziales Umfeld und gleichzeitig die Möglichkeit, individuell zu handeln – das wäre dann im Bedarfsfall genau mein Modell.
Übrigens: Dies ist ein Beitrag aus unserem Geschäftsbericht 2020. Den vollständigen Geschäftsbericht finden Sie hier.
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